Как оформить аренду квартиры?
Каждый из нас в то или иное время сталкивался с необходимостью оформления аренды квартиры. И многих изначально может испугать процедура оформления аренды, поскольку мы ежедневно получаем информацию о всевозможном негативном опыте в этой сфере от друзей, коллег, знакомых. Однако не стоит думать, что все так плохо. Ведь оформление аренды квартиры – это необходимость в короткие сроки улучшить свои жилищные условия, поскольку покупка квартиры шаг довольно непростой и не многим доступный, даже с учетом активно развивающейся ипотеки. Здесь я вам расскажу несколько основных пунктов в процедуре оформления аренды квартиры, которые будут гарантировать Вам защищенность и спокойствие.
Первое, что необходимо помнить, нужен договор аренды квартиры. Без него никуда. Как и что прописывать – ваше личное дело, но я все-таки рекомендую максимально учесть все возможные проблемы. У владельца квартиры изначально более выгодное положение, однако и он зависим и уязвим, так как у него задача, в первую очередь, не только сохранить имеющуюся квартиру в неизменном виде, но и получить прибыль, максимально при этом сократив расходы на ее содержание. Обязательно пропишите в договоре такие условия, как стоимость аренды квартиры, график оплаты, возможность повышения арендной платы и содержания квартиры. Особое внимание уделите ремонту и улучшению квартиры. Ремонт, выполненный вами, может послужить основанием для повышения платы за данную квартиру. К сожалению, такие случаи нередки. Очень показателен пример из моего жизненного опыта, когда сняв недорогую квартиру и надеясь на долговременное проживание в этой квартире, мной был сделан простой косметический ремонт в виде переклейки обоев и покраске потолков. Квартира преобразилась. Увидев изменения, хозяин поднял плату прямо со следующего месяца. Ситуацию он объяснил просто: в таком виде квартира его стала стоить дороже, поэтому и плата за аренду должна соразмерно возрасти. Договор аренды квартиры необходимо оформлять даже в тех случаях, когда хозяин квартиры и арендатор хорошо знают друг друга. Это переводит отношения из дружеских в гражданско-правовые и избавляет стороны от многих проблем (например, просрочка выплаты арендной платы или возможная порча арендованной квартиры). Помните, что заверять договор аренды квартиры у нотариуса нет необходимости, достаточно оформить его в простой письменной форме с подписями сторон. Также в договоре аренды обязательно прописывайте основные параметры арендуемой квартиры – адрес, площадь, срок аренды, цель использования квартиры.
При оформлении договора аренды особое внимание уделите тому, является ли хозяин владельцем арендуемой квартиры. Помимо этого также проверьте, не находится ли квартира в залоге, под арестом, в аренде у третьих лиц. Если возможности проверить такую информацию нет, тогда в договоре аренды пропишите гарантии и ответственность хозяина за нарушение этих гарантий, например в виде штрафа в размере двукратной месячной оплаты. Добросовестного хозяина (владельца квартиры) данный пункт в договоре не смутит, а вот мошенники на такой шаг не пойдут.
Относительно срока аренды квартиры помните, что заключая договор на срок более одного года, его необходимо регистрировать в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) и по гражданскому законодательству срок действия договора аренды начинается не с момента его оформления, а с даты регистрации в ЕГРП. Чтобы избежать данной регистрации, обычно договор аренды квартиры оформляется на срок менее года. Однако если вы хотите оформить аренду квартиры на длительный срок, например у знакомых, уезжающих за границу, я бы рекомендовал зарегистрировать договор в ЕГРП. Процедура эта относительно несложная.
Далее, обязательно оговорите стоимость аренды квартиры и порядок оплаты. Следует прописать, когда и в каком размере вносится плата за квартиру и за коммунальные услуги. Ведь можно платить вперед, можно в течение действия срока аренды квартиры, а можно и после. Коммунальные услуги могут быть уже включены в арендную плату, тем не менее, все это должны быть явно оговорено, чтобы не было разночтений, т.к. впоследствии невозможно будет сослаться на устную договоренность между вами и хозяином квартиры.
Отдельно упомяните размер залога. Обычно он составляет стоимость месячной оплаты арендуемой квартиры и является гарантом того, что арендатор не скроется, не заплатив за последний месяц, или не заплатит за порчу квартиры или мебели. В момент внесения оплаты обязательно берите с хозяина расписку о получении денег, иным способом доказать, что деньги были уплачены, у вас не будет.
Мебель! К мебели также можно отнести абсолютно все, находящееся в арендуемой квартире. Все должно быть передано по акту (описи), причем желательно с описанием кратких характеристик и состояния вещей. Т.е. подробно прописывайте, что передает вам хозяин, и что принимаете вы. Каждая вещь должна быть учтена и описана, в каком она состоянии внешне и по характеристикам. Если какая-то вещь с недостатками или испорчена, это необходимо проверить до подписания акта приемки квартиры. В дальнейшем это позволит избежать проблем, связанных с требованием недобросовестного хозяина вернуть вещи, которые он вам не передавал, или требования с вас возмещения за порчу вещей. Таким образом, данное приложение к договору (опись) является гарантом невозникновения незаконных требований со стороны хозяина.
При поиске квартиры можно и нужно пользоваться помощью профессиональных риэлторов. Стоимость их услуг относительно невысока, в среднем составляет цену одного месяца арендуемой квартиры. Возлагайте именно на них гарантию юридической чистоты арендуемой квартиры. Отдельно хочу сказать, что при обращении к риэлторам, обращайте внимание на методы их работы. Если вам предлагают за фиксированную цену информацию о нескольких квартирах, доступных для найма, но после этого вам нужно будет самим заниматься поиском квартиры по этим спискам и оформлением договора аренды, в большинстве случаев такая информация будет недостоверной или устаревшей. Поэтому я рекомендую обращаться только к тем риэлторам, которые являются посредниками между хозяином квартиры и арендатором (чаще агентом одной из сторон) и получают оплату за свои услуги только по факту оформления договора аренды квартиры.
Действуя в соответствии с вышеизложенным, вы сможете самостоятельно оформить аренду квартиры, не прибегая к помощи посторонних лиц. Помните, главное учесть как можно больше нюансов в договоре при отношениях между хозяином квартиры и арендатором. Чем тщательнее будет прописан договор, тем более спокойно и уверенно вы себя будете ощущать в арендуемой квартире.